In einem Beitrag für die Bauernzeitung (50/2022) habe ich über einen sehr wichtigen Fall im Landpachtrecht berichtet:
Schriftformerfordernis bei Landpachtverträgen
Immer wieder von großer Relevanz ist die Frage nach der Schriftform. Gem. § 585 a BGB sind Landpachtverträge schriftlich zu schließen. Beachtet man die Schriftform nicht, ist der Vertrag für nicht länger als zwei Jahre geschlossen bzw. kann dieser gem. § 594 Abs. 1 BGB mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende gekündigt werden; auch wenn im Vertrag eine längere Laufzeit steht.
Gerade bei Verträgen, bei denen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt ist, sollten hier alle Gesellschafter unterzeichnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 06.11.2020 (Az. LwZR 5/19) entschieden, dass die vereinbarte Schriftform nicht gewahrt ist, wenn nicht mindestens ein Firmenstempel und ein Vertretungszusatz, dass auch ein Gesellschafter allein vertretungsberechtigt ist, in dem Vertrag aufgeführt ist.
Anders liegt der Fall bei einer GmbH. Hier bedarf es nach Ansicht des BGH keines Vertretungszusatzes (BGH Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 132/03). Ob zur Wahrung der Schriftform ausreichend ist, dass einer der Vertragspartner mit einer Paraphe, das heißt mit einer verkürzten Unterschrift unterzeichnet, hat solange keine negative Auswirkungen, wie die Autorenschaft gesichert feststeht BGH NJW 1987, 1333 (1334).
Wollen die Vertragsparteien Änderungen am Vertrag vornehmen, z.B. die Pachtdauer, die gesonderte Handhabung von Flurstücken, die für eine Windkraftanlage genutzt werden sollen oder die Vereinbarung von Sicherheitsleistungen zum Schutz vor Zahlungsausfällen, ist auf die Urkundeneinheit zu achten. Gerade wenn mehr als eine Änderungsvereinbarung getroffen wurde, müssen die Parteien auf alle vorherigen Änderungen und den Hauptvertrag Bezug nehmen, um hinreichende Klarheit zu schaffen. Ergibt sich eine pachtvertragliche Regelung erst aus einem Zusammenspiel von „verstreuten“ Bedingungen, müssen die Parteien dafür sorgen, dass die Zusammengehörigkeit aller mit dem Pachtvertrag zusammenhängenden Schriftstücke klar und zweifelsfrei erkennbar sind. Hierbei ist nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 08.07.2021 Az. 16 U 1/20 Lw allerdings wichtig, dass ein konkreter Bezug der Anlage zum Pachtvertrag hergestellt wird.
Kündigungsrecht
Ist die Einheit der Urkunde nicht gewahr mangelt es an der Einhaltung der Schriftform. Haben die Parteien aus einem anderen Grund den Parteien nicht in der erforderlichen Schriftform geschlossen, kann ein vermeintlich zeitlich befristeter Vertrag zu einem als auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag werden. Das bedeutet, dass dieser Vertrag nach § 594 Abs. 1 BGB mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende gekündigt werden kann. Dies gilt auch für Verträge, für die eine längere Laufzeit, meistens eine Festlaufzeit, vereinbart worden ist.
Ist die Urkundeneinheit nicht gewahrt, mangelt es an der Einhaltung der Schriftform, womit ein vermeintlich zeitlich befristeter Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das wiederum bedeutet, dass dieser Vertrag nach § 594 Abs. 1 BGB mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende gekündigt werden kann. Auch wenn im Vertrag eine längere Laufzeit steht.
Tipp
Achten Sie bei der Unterzeichnung von Landpachtverträgen darauf, dass Sie mit Ihrer üblichen Unterschrift unterzeichnen. Handeln Sie für eine GbR, ist ein Vertretungszusatz unerlässlich. Auch der Firmenstempel sollte nicht vergessen werden.
