Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Flächen in 2025

Der Verkauf von Grundstücken ist in Deutschland grundsätzlich unkompliziert. Es genügt ein notarieller Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch, um den Eigentümerwechsel zu vollziehen. Ganz anders stellt sich die Lage jedoch bei landwirtschaftlich genutzten Flächen dar. Wer ein Ackergrundstück oder eine Wiese verkaufen oder erwerben möchte, sieht sich plötzlich mit behördlichen Genehmigungspflichten, versagungsfähigen Voraussetzungen und strukturellen Auflagen konfrontiert.

Grund dafür ist das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG), ein bundesgesetzliches Regelwerk mit agrarpolitischer Zielsetzung. Es regelt, wer landwirtschaftliche Flächen erwerben darf, unter welchen Umständen ein Verkauf genehmigt werden muss und wann die zuständigen Behörden den Eigentumswechsel sogar verweigern können. Dahinter steht das Ziel, die Agrarstruktur in Deutschland zu schützen. Die Flächen sollen Landwirten vorbehalten bleiben, die sie nachhaltig bewirtschaften. Spekulativer Grunderwerb, die Zersplitterung von Betriebsflächen und überhöhte Kaufpreise sollen verhindert werden.

In diesem Beitrag erklärt Rechtsanwalt Patrick Holtermann, wann ein Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Flächen genehmigungspflichtig ist, welche Versagungsgründe bestehen, wie der Verkaufsprozess abläuft und warum rechtliche Beratung für Käufer und Verkäufer unerlässlich ist.

Können landwirtschaftlich genutzte Flächen ohne Beschränkungen verkauft werden?

In Deutschland sind Käufer und Verkäufer von Grundstücken in der Regel nicht an rechtliche Beschränkungen gebunden. Zwar müssen Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien durch einen Notar beurkundet werden und neue Eigentümer müssen ins Grundbuch eingetragen werden, darüber hinaus existieren jedoch weder Beschränkungen noch ist die Einholung von Genehmigungen erforderlich.

Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen ist dies jedoch anders. Der Erwerb und die Veräußerung solcher Flächen unterliegen besonderen gesetzlichen Anforderungen. Der Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen ist nicht völlig “frei” möglich. Behördliche Beschränkungen bei der Veräußerung und dem Erwerb landwirtschaftlicher Flächen sind bereits seit 1918 erkennbar.

Insbesondere das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) verpflichtet für diese Flächen zur Einholung einer Genehmigung, die den Verkauf in bestimmten Fällen beschränken oder sogar verhindern kann.

Schutz landwirtschaftlicher Flächen

Landwirtschaftliche Nutzflächen sind in vielerlei Hinsicht ein öffentliches Gut, da sie nicht nur der privaten Nutzung dienen, sondern auch die Ernährung, die Landschaftspflege und die Stabilität des ländlichen Raums sichern. Um die wirtschaftliche und soziale Struktur der Landwirtschaft zu schützen, hat der Gesetzgeber Beschränkungen der Veräußerung sowie Eingriffsrechte für staatliche Stellen geschaffen. Ziel ist es, eine Zersplitterung der Flächen, Spekulationen durch außerlandwirtschaftliche Investoren und die Verdrängung aktiver Landwirte zu verhindern.

Kein völlig “freier” Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen möglich

Es lässt sich daher eindeutig sagen, dass landwirtschaftliche Flächen in der Regel nicht ohne Weiteres frei verkauft werden können. Fast jeder Verkauf einer landwirtschaftlich genutzten Fläche bedarf der Genehmigung nach dem GrdstVG. Ohne diese Genehmigung ist ein abgeschlossener Kaufvertrag unwirksam und entfaltet keine rechtliche Wirkung. Selbst eine notarielle Beurkundung und die Zahlung des Kaufpreises reichen nicht aus, um Eigentum zu übertragen, solange die erforderliche Genehmigung fehlt.

Diese rechtlichen Hürden betreffen sowohl Verkäufer (z. B. private Eigentümer oder Erben) als auch Käufer (z. B. landwirtschaftliche Betriebe, Investoren oder Privatpersonen). Eine frühzeitige rechtliche Prüfung und Begleitung durch einen auf das Agrarrecht spezialisierten Anwalt ist daher notwendig, um die Veräußerung im Vorfeld zu prüfen oder überhaupt erst zu ermöglichen..

Was regelt das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG)?

Das GrdstVG ist ein zentrales Regelwerk beim Kauf und Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in Deutschland. Im Gegensatz zu Baugrundstücken oder unbebauten Flächen unterliegt der Handel mit landwirtschaftlich nutzbarem Grund einer besonderen staatlichen Kontrolle.

Ziel dieses Gesetzes ist es, die Agrarstruktur zu schützen und zu erhalten, d. h. sicherzustellen, dass landwirtschaftliche Flächen in den Händen solcher Personen verbleiben, die sie auch sinnvoll und nachhaltig bewirtschaften können. Es wurde 1961 geschaffen, um den unkontrollierten Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke zu verhindern.

Zielsetzung des Gesetzes

Das GrdstVG dient dem Schutz der Allgemeinheit, insbesondere der landwirtschaftlichen Betriebe, die auf eine angemessene Flächenversorgung angewiesen sind.

Es soll unter anderem:

• die Zersplitterung landwirtschaftlicher Nutzflächen vermeiden
• ungeeignete Käufer vom Erwerb ausschließen (z.B. Spekulanten oder außerlandwirtschaftliche Investoren ohne Bezug zur Fläche)
• die Verkehrsfähigkeit landwirtschaftlicher Flächen ordnen
• und somit die Ertragskraft und Wettbewerbsfähigkeit der Landwirtschaft sichern.

Anwendung des Grundstücksverkehrsgesetzes

Die Vorschriften des GrdstVG greifen bei jedem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks, sobald bestimmte Flächengrenzen überschritten werden. Typischerweise gilt das für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke wie Wiesen, Äcker und Weiden, aber auch für Forstflächen.

Für die Anwendung des Grundstücksverkehrsgesetzes ist es nicht entscheidend, ob die Fläche aktuell aktiv landwirtschaftlich genutzt wird. Es kommt lediglich darauf an, ob eine Fläche objektiv dafür geeignet ist. Das Gesetz gilt daher auch für verpachtete oder brachliegende Flächen.

Freigrenzen einzelner Bundesländer

Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 liegt die Gesetzgebungskompetenz für den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr bei den Bundesländern. Diese können nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG außerdem festlegen, bis zu welchen Grenzen keine Genehmigung für den Erwerb einer entsprechenden Fläche notwendig ist.

In Schleswig-Holstein sind dies gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVGDG SH (Gesetz zur Durchführung des Grundstückverkehrsgesetzes) Flächen, die kleiner als 2 Hektar sind.

In Niedersachsen können nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 NGrdstLwG (Gesetz über Grundstücksgeschäfte im Bereich der Landwirtschaft) Flächen, die kleiner als 0,5 Hektar sind, genehmigungsfrei erworben werden. Die Grenze erhöht sich auf 1 Hektar, wenn der Erwerb beispielsweise von einer Kommune, einem kommunalen Zweckverband oder einer anerkannten Naturschutzvereinigung für ein konkretes Naturschutzprojekt stattfindet (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 NGrdstLwG).

In Brandenburg können Grundstücke, die kleiner als 2 Hektar sind, genehmigungsfrei erworben werden (§ 1 des Gesetzes zur Ausführung des Grundstücksverkehrsgesetzes – AGGrdstVG).

Die Grenzen für den genehmigungsfreien Erwerb bewegen sich insgesamt zwischen 0,15 Hektar (Saarland) und 2 Hektar. Die einzelnen Bundesländer haben in ihren Durchführungs- und Ausführungsgesetzen unterschiedliche Regelungen erlassen, die teilweise auch Ausnahmen und Spezialregelungen enthalten, beispielsweise für Flächen für den Weinbau.

Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG

Grundsätzlich bedarf jeder Kaufvertrag über ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück einer behördlichen Genehmigung nach § 2 GrdstVG. Ohne diese Genehmigung kann der Verkauf nicht rechtswirksam vollzogen werden. Der Übergang des Eigentums auf den Käufer ist ohne Genehmigung nicht möglich und der Eintrag ins Grundbuch wird verweigert.

Die Genehmigungspflicht betrifft Kaufverträge (auch gegen Rentenzahlung oder andere Gegenleistungen), Tauschverträge sowie bestimmte Gesellschaftseinbringungen. Nicht genehmigungspflichtig sind dagegen in der Regel unentgeltliche Übertragungen (z. B. durch Erbfall oder Schenkung), Grundstücke unterhalb bestimmter Größen sowie Verkäufe an Ehepartner oder nahe Verwandte, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Sollte ein Grundstück nicht unter die Voraussetzungen fallen, die eine Genehmigung notwendig machen, kann auf Antrag ein sogenanntes Negativzeugnis ausgestellt werden (§ 5 GrdstVG). Dieses bestätigt, dass keine Genehmigung erforderlich ist.

Wer erteilt die Genehmigung?

Für die Genehmigung sind in der Regel die Landwirtschaftsbehörden bzw. Landwirtschaftskammern (z.B. in NRW) zuständig. In einigen Bundesländern können auch die unteren Verwaltungsbehörden (z.B. Landratsämter, Kreisverwaltungen) zuständig sein. In Brandenburg und Niedersachsen sind die Landkreise und kreisfreien Städte, in Schleswig-Holstein die Ämter für Land- und Wasserwirtschaft zuständig.

Die Prüfung erfolgt nicht automatisch, sondern muss durch Antragstellung und Vorlage des notariellen Kaufvertrags angestoßen werden. Soweit eine genehmigungsfreie Veräußerung nicht möglich ist, weil die entsprechenden Voraussetzungen nicht vorgelegen haben, ist eine Genehmigung einzuholen. Antragsberechtigt sind der Käufer, der Verkäufer, ein begünstigter Dritter oder der beurkundende Notar. Häufig wird die Prüfung durch den Notar angestoßen.

Wie läuft ein genehmigungspflichtiger Kaufprozess ab?

Der Erwerb oder die Veräußerung landwirtschaftlicher Flächen unterliegt einem klar strukturierten Ablauf, der durch gesetzliche Vorgaben, insbesondere das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG), geprägt ist. Um den Prozess rechtssicher und zügig abzuwickeln, sollten sich Käufer und Verkäufer frühzeitig mit dem notwendigen Verfahren vertraut machen und einen Fachanwalt für Agrarrecht hinzuziehen.

• Schritt 1: Vertragsverhandlung und Vorbereitung

Bereits vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte geprüft werden, ob die betroffene Fläche der Genehmigungspflicht unterliegt. Dies hängt von der Nutzung, der Größe und der rechtlichen Einordnung des Grundstücks ab. In Zweifelsfällen sollte frühzeitig ein Rechtsanwalt oder Notar einbezogen werden.

• Schritt 2: Notarielle Beurkundung

Der Kaufvertrag über das landwirtschaftliche Grundstück muss notariell beurkundet werden. In dem Vertrag sollte ein Genehmigungsvorbehalt aufgenommen werden, der klar stellt, dass der Vertrag erst mit Erteilung der Genehmigung wirksam wird.

• Schritt 3: Einreichung bei der Genehmigungsbehörde

Der Notar übermittelt den beurkundeten Vertrag an die zuständige Behörde. Diese prüft, ob ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG vorliegt.

• Schritt 4: Beteiligung weiterer Stellen

Gegebenenfalls werden auch Siedlungsunternehmen, Flurbereinigungsbehörden oder Naturschutzbehörden beteiligt, beispielsweise wenn ein Vorkaufsrecht bestehen könnte oder wenn das Grundstück Teil eines strukturellen Förderprogramms ist.

• Schritt 5: Erteilung der Genehmigung oder Versagung

Nach der Prüfung erteilt die Behörde die Genehmigung oder lehnt sie ab. Im Versagungsfall bestehen Rechtsmittel, z. B. Widerspruch und Klage. Wird die Genehmigung erteilt, kann der Vertrag vollzogen werden.

• Schritt 6: Grundbucheintragung

Mit Vorlage der Genehmigung beim Grundbuchamt wird der Eigentumsübergang vollzogen. Erst jetzt wird der Käufer rechtlich Eigentümer des Grundstücks.

Welche Versagungsgründe gibt es?

Es gibt klare gesetzliche Voraussetzungen, unter denen die Genehmigungsbehörde den Verkauf verweigern kann. Die Versagungsgründe sind in § 9 Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) geregelt und zielen darauf ab, den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken agrarpolitisch zu steuern. Wer landwirtschaftliche Flächen verkaufen oder kaufen möchte, sollte sich dieser möglichen Hürden frühzeitig bewusst sein, da andernfalls Verzögerungen, Umplanungen oder sogar das Scheitern des Geschäfts drohen.

Ungesunde Verteilung des Grund und Bodens (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG)

Die Genehmigung kann versagt werden, wenn durch die Veräußerung eine ungesunde Bodenverteilung eintritt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt verkauft werden soll, obwohl ein aufstockungsbedürftiger Landwirt bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu erwerben. Ziel ist es, landwirtschaftliche Flächen vorrangig solchen Personen zugänglich zu machen, die sie tatsächlich bewirtschaften.

Inzwischen ist auch anerkannt, dass unter bestimmten Voraussetzungen Umwelt- und Naturschutzorganisationen einem Landwirt gleichgestellt sein können, sofern sie ein konkretes, förderfähiges Projekt zur ökologischen Flächennutzung planen.

Unwirtschaftliche Zerschlagung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG)

Ein weiterer Versagungsgrund ist gegeben, wenn die Veräußerung zu einer unwirtschaftlichen Zerschlagung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder eines Flächenkomplexes führen würde. Hierzu zählen beispielsweise Verkäufe, durch die Betriebszusammenhänge zerrissen oder Grundstücke unter die für eine sinnvolle Bewirtschaftung notwendige Mindestgröße gebracht würden. Maßgeblich ist, ob die Wirtschaftlichkeit der Nutzung gefährdet wird. Das Gesetz nennt hier Regelbeispiele wie eine Flächenverkleinerung unter 1 ha bei landwirtschaftlichen Flächen oder 3,5 ha bei forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Grobes Missverhältnis von Kaufpreis und Wert (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG)

Schließlich kann die Genehmigung auch versagt werden, wenn der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Verkehrswert steht. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass überhöhte Preise den Bodenmarkt verzerren und den Zugang für landwirtschaftliche Betriebe weiter erschweren. Nach aktueller Rechtsprechung liegt ein solches Missverhältnis in der Regel vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 % übersteigt.

Dabei ist allerdings nicht mehr ausschließlich auf landwirtschaftliche Ertragswerte abzustellen, sondern auf den allgemeinen Marktwert, wie ihn auch der Europäische Gerichtshof fordert. Trotzdem müssen die agrarstrukturellen Auswirkungen in jedem Einzelfall berücksichtigt werden.

Einschränkungen und Ausnahmen

Die Versagungsgründe nach § 9 Abs. 1 GrdstVG werden durch weitere Regelungen in den Absätzen 2–7 konkretisiert und beschränkt. So kann z.B. eine Versagung unzulässig sein, wenn volkswirtschaftliche Belange (§ 9 Abs. 6 GrdstVG) überwiegen oder eine unzumutbare Härte für den Veräußerer (§ 9 Abs. 7 GrdstVG) drohen würde. Zudem entfaltet das Nichtausüben eines bestehenden Vorkaufsrechts durch ein Siedlungsunternehmen eine rechtliche Indizwirkung zugunsten der Genehmigung.

Welche Rolle spielt ein auf Agrarrecht spezialisierter Rechtsanwalt beim Kauf & Verkauf landwirtschaftlicher Fächen?

Ein auf Agrarrecht spezialisierter Rechtsanwalt ist für Käufer und Verkäufer von landwirtschaftlichen Flächen ein unverzichtbarer Partner. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein reibungsloser und rechtssicherer Ablauf gewünscht ist oder Konflikte mit Behörden zu erwarten sind. Patrick Holtermann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Fachanwalt für Erbrecht und auf das Agrarrecht spezialisiert. Zu seinen Aufgaben beim Erwerb und der Veräußerung von landwirtschaftlichen Flächen gehört unter anderem:

Rechtsmittel und Konfliktlösung: Wird die Genehmigung verweigert, ist eine anwaltliche Vertretung im Widerspruchs- und Klageverfahren vor den Landwirtschaftsgerichten oft entscheidend. Rechtsanwalt Patrick Holtermann kann sachlich, rechtlich und strategisch gezielt auf eine Genehmigung hinwirken.

Beratung zur Genehmigungspflicht: Bereits im Vorfeld eines Verkaufs prüft er, ob eine Genehmigung erforderlich ist, und klärt, welche Versagungsgründe in Betracht kommen könnten. Diese Einschätzung ist essenziell, um keine rechtlichen Risiken einzugehen.

Vertragsgestaltung mit Blick auf das GrdstVG: Als auf das Agrarrecht spezialisierter Rechtsanwalt sorgt Patrick Holtermann dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher und vollständig formuliert wird, insbesondere durch die Aufnahme eines Genehmigungsvorbehalts, Regelungen zur Rückabwicklung im Versagungsfall oder Bedingungen im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten.

Begleitung im Genehmigungsverfahren: Die juristische Begleitung im Verfahren gegenüber der Landwirtschaftsbehörde kann entscheidend sein. Sei es bei Stellungnahmen, Anträgen auf Vermittlung durch Siedlungsunternehmen oder der Geltendmachung des öffentlichen Interesses. Ein auf Agrarrecht spezialisierter Anwalt kennt die Strategien, um Genehmigungen durchzusetzen oder Versagungen anzufechten.

Fazit zum Kauf & Verkauf landwirtschaftlicher Flächen

• Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen ist genehmigungspflichtig: Im Gegensatz zu anderen Grundstücken erfordert der Verkauf dieser Flächen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) eine behördliche Genehmigung. Ohne diese ist ein Kaufvertrag nichtig und eine Eigentumsübertragung nicht möglich.
• Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes: Schutz der Agrarstruktur: Das GrdstVG dient der Sicherung einer gesunden Agrarstruktur. Es soll verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen zersplittert, an ungeeignete Erwerber veräußert oder zu spekulativen Preisen gehandelt werden. Die Flächen sollen Landwirten vorbehalten bleiben, die sie nachhaltig bewirtschaften.
• Genehmigungsfreigrenzen variieren je nach Bundesland: Die Bundesländer regeln, bis zu welchen Flächengrößen Verkäufe genehmigungsfrei möglich sind. Diese Freigrenzen liegen zwischen 0,15 und 2 Hektar und unterscheiden sich regional teils erheblich.
• Versagungsgründe nach § 9 GrdstVG: Die Behörde kann die Genehmigung nach § 9 GrdstVG versagen, wenn eine ungesunde Bodenverteilung vorliegt, eine unwirtschaftliche Zerschlagung von Betrieben droht oder der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Verkehrswert steht.
• Rechtliche Beratung ist entscheidend: Aufgrund der komplexen Regelungen und potenziellen Genehmigungsrisiken ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung durch einen auf Agrarrecht spezialisierten Anwalt für Käufer und Verkäufer unerlässlich. Patrick Holtermann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Erbrecht sowie auf das Agrarrecht spezialisiert. Er berät Käufer und Verkäufer auch im Vorfeld geplanter Veräußerungen landwirtschaftlicher Flächen umfassend.