Grundschuld löschen

Die Grundschuld ist ein wesentliches Sicherungsinstrument bei der Immobilienfinanzierung. Sie wird von Banken als Sicherheit für Darlehen eingetragen und bleibt – im Gegensatz zur Hypothek, die automatisch erlischt – auch nach vollständiger Rückzahlung bestehen. Durch diese Flexibilität kann die Grundschuld für zukünftige Finanzierungen genutzt oder auf einen neuen Kreditgeber übertragen werden. Doch nicht in jedem Fall ist es sinnvoll, die Grundschuld bestehen zu lassen. Viele Eigentümer wünschen sich eine lastenfreie Immobilie und entscheiden sich für die Löschung der Grundschuld.

Die Löschung einer Grundschuld ist ein formaler Vorgang, der die Einholung einer Löschungsbewilligung, die notarielle Beurkundung und den Antrag beim Grundbuchamt erfordert. Dies ist mit Kosten verbunden, die sich an der Höhe der ursprünglichen Grundschuld orientieren.

In diesem Beitrag informiert Rechtsanwalt Patrick Holtermann darüber, was eine Grundschuld ist und wie sie sich von einer Hypothek unterscheidet, was mit der Grundschuld passiert, wenn das durch sie gesicherte Darlehen getilgt wurde, welche Schritte notwendig sind, um eine Grundschuld zu löschen, welche Kosten für die Löschung anfallen und welche Alternativen es zur Löschung der Grundschuld gibt.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein rechtliches Gestaltungsmittel, das sehr häufig zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen eingesetzt wird. Banken und Immobilienfinanzierer verlangen bei der Finanzierung einer Immobilie häufig die Grundschuld als Sicherheit. Die Grundschuld gehört wie die Hypothek zu den so genannten Grundpfandrechten, wobei zwischen Hypothek und Grundschuld einige wesentliche Unterschiede bestehen.

Die Grundschuld ist ein Sicherungs- und Verwertungsrecht und dient dazu, einem Kreditgeber eine Sicherheit an einer Immobilie oder einem Grundstück für einen Kredit zu geben. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Kreditgeber die Verwertung der Immobilie oder des Grundstücks einleiten. Dies kann z.B. im Wege der Zwangsversteigerung geschehen.

Auf diese Weise erhält der Kreditgeber sein Geld zurück. Die Grundschuld kann nur an Immobilien oder Grundstücken bestellt werden und wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Wird die Grundschuld nur im Grundbuch eingetragen, spricht man von einer Buchgrundschuld. Daneben kann die Grundschuld auch in Urkundenform bestellt werden, dann spricht man von einer Briefgrundschuld.

Hypothek und Grundschuld als Sicherungsmittel

Das deutsche Recht kennt zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld. Beide Varianten werden überwiegend nur zur Immobilienfinanzierung verwendet, kaum für andere Zwecke, obwohl dies grundsätzlich möglich ist. Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist die Verknüpfung mit einer Forderung. Die Hypothek ist, soweit sie der Immobilienfinanzierung dient, direkt an das Darlehen zur Immobilienfinanzierung gebunden. Ist das Darlehen bzw. der Kredit vollständig getilgt, erlischt eine Hypothek automatisch, ohne dass der Darlehensnehmer oder der Darlehensgeber (in der Regel eine Bank) etwas tun müssen.

Anders verhält es sich bei der Grundschuld. Die Grundschuld ist nicht direkt mit dem Darlehen verbunden, sondern bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bestehen und erlischt nicht automatisch. Sie muss also aktiv gelöscht oder auf einen neuen Kreditgeber übertragen werden. Nach Rückzahlung des Darlehens kann die Grundschuld daher auch ohne neue Eintragung zur Absicherung eines neuen Darlehens verwendet werden. Bei einer Hypothek wäre dies nicht möglich. Aus diesem Grund werden Hypotheken in Deutschland kaum verwendet, sondern meist eine Grundschuld als Sicherungsmittel eingesetzt.

Grundschuld ist flexibler

Die Grundschuld ist zwar einerseits flexibler, da sie für einen neuen Kredit als Sicherheit verwendet werden kann, ohne erneut bestellt und eingetragen zu werden. Andererseits muss man sich auch aktiv um die Löschung der Grundschuld nach Tilgung eines Darlehens kümmern.

Was geschieht mit der Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens?

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn die Finanzierung erfolgreich abgeschlossen ist (anders bei der Hypothek). Da die Grundschuld nicht automatisch erlischt, wird sie mit der vollständigen Tilgung des Darlehens von einer Sicherungsgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Grundschuld bestehen lassen oder für neuen Kredit verwenden

Der Grundstückseigentümer kann nun mit seiner Grundschuld einen neuen Kredit aufnehmen oder die Grundschuld einfach im Grundbuch bestehen lassen. Bei einem neuen Kredit wird die Grundschuld an die Bank abgetreten und es fallen keine Kosten für die erneute Bestellung einer Grundschuld oder die Eintragung ins Grundbuch an.

Da eine Grundschuld auch sozusagen „auf Vorrat“ bestellt oder wiederverwendet werden kann, ist es nicht unüblich, die Grundschuld einfach im Grundbuch stehen zu lassen. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird nach Tilgung des Darlehens der Grundschuldbrief an den Eigentümer versandt. Sollte die Grundschuld später als Sicherungsmittel benötigt werden, spart man sich die Kosten für eine erneute notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.

Grundschuld löschen lassen

Sie können die Grundschuld auch löschen lassen. Dies ist mit Kosten verbunden und erfordert die Mitwirkung eines Notars.

Wie wird eine Grundschuld gelöscht?

Ist das Darlehen getilgt, erhält man von der Bank oder dem Immobilienfinanzierer zumeist unaufgefordert eine Löschungsbewilligung der Grundschuld. Sollte man diese nicht unaufgefordert bekommen, kann die Löschungsbewilligung formlos bei der Bank beantragt werden.

Die Löschungsbewilligung besagt, dass das durch die Grundschuld gesicherte Darlehen vollständig getilgt ist und die Bank künftig auf die Grundschuld als Sicherheit verzichtet. Damit verliert die Bank auch das Recht, eine Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu betreiben.

Ablauf der Löschung

Die Löschungsbewilligung ist ein Formular, in das die kreditgebende Bank in der Regel alle für die Löschung erforderlichen Angaben einträgt. Die Löschungsbewilligung bzw. die Unterschriften unter der Bewilligung müssen notariell beglaubigt werden. Der Notar leitet dann die beglaubigte Löschungsbewilligung zusammen mit dem Antrag auf Löschung der Grundschuld an das Grundbuchamt weiter.

Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird auch der zurückgegebene Grundschuldbrief an das Grundbuchamt geschickt. Im Grundbuch wird in der Regel zuerst eine Löschungsvormerkung eingetragen, die besagt, dass die Grundschuld demnächst gelöscht wird. Nach Prüfung der Unterlagen löscht das Grundbuchamt die Grundschuld. Die Bearbeitungszeit der Löschung kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Ist die Grundschuld gelöscht, ist das Grundstück lastenfrei, sofern keine weiteren Belastungen eingetragen sind.

Welche Kosten entstehen für die Löschung einer Grundschuld?

Für die Löschung einer Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld richten.

Notarkosten

Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, die vom Notar beglaubigt werden muss. Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank keine Gebühren verlangen, da dies zu ihren Pflichten gehört. Die Beglaubigung kostet ca. 0,2 % der Höhe der Grundschuld. Lediglich Sparkassen sind als Anstalten des öffentlichen Rechts berechtigt, Löschungsbewilligungen selbst zu beglaubigen. Die hierfür erhobenen Gebühren (sog. Stempel- oder Siegelungsgebühren) sind jedoch unzulässig, da sie zuvor in den Darlehenszins einkalkuliert werden mussten.

Grundbuchgebühren

Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung ebenfalls eine Gebühr, die sich an der Höhe der Grundschuld orientiert. Sie beträgt in der Regel 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrages.

Beispiel

Bei einem Grundschuldbetrag von 250.000 Euro fallen ca. 500 Euro Notarkosten und 500 Euro Gebühren beim Grundbuchamt an, also insgesamt Kosten von ca. 1.000 Euro. Die Kosten für die Löschung betragen etwa ein Drittel der Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch.

Fazit

• Grundschuld als Sicherungsinstrument: Die Grundschuld dient als Sicherheit für Immobilienfinanzierungen und bleibt – im Gegensatz zur Hypothek, die automatisch erlischt – auch nach vollständiger Rückzahlung eines Darlehens bestehen. Sie kann daher für neue Finanzierungen wiederverwendet oder an einen neuen Kreditgeber übertragen werden.
• Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld: Eine Hypothek ist direkt mit dem Kredit verbunden und erlischt automatisch mit dessen vollständiger Rückzahlung. Die Grundschuld hingegen bleibt bestehen und muss aktiv gelöscht oder für eine neue Finanzierung verwendet werden.
• Möglichkeiten nach Rückzahlung des Darlehens: Nach vollständiger Rückzahlung kann die Grundschuld entweder bestehen bleiben (Eigentümergrundschuld), zur weiteren Absicherung eines Darlehens verwendet oder gelöscht werden. Eine bestehende Grundschuld kann für eine Anschlussfinanzierung genutzt werden, wodurch erneute Notar- und Grundbuchkosten gespart werden können.
• Ablauf der Löschung einer Grundschuld: Für die Löschung einer Grundschuld ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich. Diese muss notariell beglaubigt und zusammen mit dem Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingereicht werden. Erst nach Prüfung durch das Grundbuchamt erfolgt die offizielle Löschung aus dem Grundbuch.
• Dauer und Kosten der Löschung: Der gesamte Löschungsprozess kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Die Kosten setzen sich zusammen aus Notarkosten (ca. 0,2 % der Grundschuldsumme) und Grundbuchgebühren (ebenfalls ca. 0,2 % der Grundschuldsumme). Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 0,4 % des eingetragenen Grundschuldbetrages.
• Alternativen zur Löschung: Wer die Grundschuld nicht löschen lassen möchte, kann sie als Sicherheit für künftige Kredite verwenden oder an eine andere Bank abtreten. Dies kann finanzielle Vorteile haben, da die erneute Bestellung und Eintragung einer Grundschuld mit Kosten verbunden wäre, die so größtenteils eingespart werden können.