Genehmigungsrecht
Nicht selten liest man in Internetforen und auch in der Tagespresse[1] über die alles entscheidende Frage, was braucht es genehmigungsrechtlich, um ein Tiny House aufzustellen? Geht das auch ohne eine Baugenehmigung?
Dabei fängt die Frage schon damit an, dass es – für den Juristen ein fast schon unerträglicher Zustand – an einer Definition fehlt, was ein Tiny House überhaupt ist. Meistens wird, um sich einer Definition zu nähern, darauf abgestellt, dass ein Tiny House – nomen es omen – klein ist und in der Regel weniger als 50 m² Nutzfläche hat. Wobei, wer den Tiny House-Markt kennt, weiß, dass die Vielzahl der Tiny Houses viel kleiner sind.
Hinsichtlich der Maße des Tiny Houses ist, allerdings zumeist aus Transportgründen (Stichwort Schwertransport), die Größe und das Gewicht meist begrenzt. Denn die StVZO erlaubt für einen Lkw eine Breite von 2,55 m und maximal 4 m Höhe. Alles was darüber hinausgeht, bedarf einer Sondergenehmigung und verursacht erhebliche Transportkosten.
Mobiles Bauwerk?
Schnell gelangt man zum nächsten Abgrenzungsproblem: muss das Tiny House mobil sein? Braucht es Räder und dürfen diese abmontiert werden? Da in den Landesbauordnungen neben der „Verbundenheit mit dem Erdboden“, auch das „Ruhen durch eigene Schwere“ ausreicht, um den Anwendungsbereich des Bauordnungsrechts zu eröffnen, ist die (theoretische) Mobilität der Anlage kein Kriterium, dass das Erfordernis einer Baugenehmigung ausschließt. Denn ein Tiny House lässt sich nicht einfach fortbewegen und ist darüber hinaus zumeist „ortsfest verbunden“ (Strom/Wasser etc.).
Das Tiny House als Wochenendhaus
Eine Baugenehmigung ist daher grundsätzlich Voraussetzung. Eine Ausnahme hiervon besteht nach den Landesbauordnungen zumeist für Wochenendhäuser bis 50 m² Nutzfläche. Derartige Wochenendhäuser sind meistens ist speziellen Wochenendhausgebieten angesiedelt. Das Wochenendhausgebiet ist ein nicht gewerbliches Erholungsgebiet zum vorübergehenden Freizeitwohnen und geprägt durch ein Umfeld mit ausgesprochen niedriger Bebauungsdichte und kleinen, nur für vorübergehenden Aufenthalt geeigneten Gebäuden. Das zeitweilige Wohnen darf weder in die intensivere Ferienhausnutzung mit ständig wechselnden Nutzern noch in ein Dauerwohnen umschlagen. Damit scheidet eine baugenehmigungsfreie Aufstellung eines Tiny Houses aus, wenn es sich nicht um ein Wochenendhausgebiet handelt oder/und zudem ein dauerhaftes Wohnen beabsichtigt ist.
Alles eine Frage des „Einfügens“ ?
Folglich bedarf es einer Baugenehmigung, welche sich danach richtet, ob das Vorhaben im sogenannten Außenbereich oder im (beplanten/unbeplanten) Innenbereich durchgeführt werden soll. Denn in diesen Fällen stellt sich unter anderem die Frage, ob sich ein – derart kleines – Haus, dass Wohnzwecken dienen soll, in die Umgebung der – meist größeren – Wohngebäude einfügt. Die Rechtsprechung hat sich hierzu bislang immer nur unter dem Aspekt der Überschreitung eines Bauvorhabens hinsichtlich der Größe der vergleichbaren Bebauung auseinandergesetzt. Ob diese Grundsätze auch für ein Gebäude gelten, die die übrige Bebauung unterschreiten, ist bislang ungeklärt. Dies zu prüfen – vor einer gerichtlichen Klärung – und entsprechend zu beraten, ist die Aufgabe eines Rechtsanwalts.
[1] https://www.lr-online.de/lausitz/cottbus/tiny-haus-in-cottbus-autarkes-wohnen-auf-kleiner-flaeche-_-stadt-sucht-areale-fuer-mini-haeuser-69580761.html
